Maison avec travaux ou maison prête à vivre : comment choisir ?

Acheter une maison à rénover pour la transformer à son goût ou poser ses valises immédiatement dans un bien déjà prêt à vivre ? Entre ces deux options, le choix paraît simple sur le papier. En réalité, il ne dépend pas uniquement de l’état de la maison ou du montant des travaux à prévoir.

Deux maisons affichées au même prix peuvent correspondre à des projets très différents. Dans l’une, il faudra refaire la cuisine, moderniser les pièces d’eau et revoir la décoration. Dans l’autre, aucun chantier important n’est nécessaire, mais il faudra peut-être accepter une distribution moins adaptée à la famille, un terrain plus petit ou un emplacement différent.

Le véritable sujet n’est donc pas seulement de savoir si une maison nécessite des travaux. Il faut déterminer ce que ces travaux vont réellement apporter, combien ils vont coûter, combien de temps ils vont mobiliser et s’ils correspondent à votre façon de vivre.

Lorsqu’un bien nécessite des travaux, la première réaction est souvent de se concentrer sur ce qu’il faudra refaire. Pourtant, l’état actuel d’une maison ne dit pas tout de son potentiel.

Une maison peut avoir une décoration datée, une cuisine ancienne ou des pièces qui n’ont pas été modernisées depuis plusieurs années tout en possédant des qualités difficiles à retrouver : un beau terrain, une bonne orientation, de beaux volumes, une architecture intéressante ou une localisation recherchée.

C’est là toute la différence entre une maison à rénover et une maison qui ne correspond pas au projet.

Une cuisine peut être transformée. Une salle de bains peut être rénovée. Une peinture peut être refaite. Une pièce peut parfois être redistribuée. En revanche, il est beaucoup plus difficile de modifier l’environnement immédiat d’une maison, son emplacement, la configuration générale du terrain ou certains éléments structurels.

Lors d’une visite, il est donc intéressant de regarder au-delà de la décoration actuelle. Une maison qui semble moins séduisante au premier regard peut parfois offrir une base particulièrement intéressante pour un projet familial.

Cela ne signifie pas pour autant que tous les travaux sont facilement réalisables. Avant de se projeter, il faut vérifier les contraintes techniques et d’urbanisme, notamment si le projet prévoit une extension, une modification extérieure ou une transformation importante. L’ANIL recommande notamment de se renseigner sur les règles d’urbanisme et les éventuelles servitudes qui peuvent limiter les possibilités d’évolution d’une maison.

Dire qu’une maison « a des travaux » ne veut finalement pas dire grand-chose.

Entre une maison qui nécessite simplement une remise au goût du jour et une maison dans laquelle il faut reprendre la toiture, l’électricité, le chauffage, l’isolation ou plusieurs éléments structurels, l’ampleur du projet n’a évidemment rien à voir.

Il faut donc commencer par identifier précisément la nature des travaux.

On peut par exemple distinguer :

– les travaux purement esthétiques : peintures, sols, décoration, certains revêtements ;
– les travaux d’amélioration : cuisine, salles de bains, menuiseries, isolation ou chauffage selon l’état du bien ;
– les travaux liés à la distribution : création ou suppression de cloisons, réorganisation des pièces, création d’une suite parentale ;
– les travaux plus lourds : toiture, structure, façade, réseaux, assainissement ou rénovation générale.

Cette distinction est essentielle, car deux biens ayant besoin de « rénovation » peuvent représenter des projets financiers et humains complètement différents.

Une maison dont les pièces sont simplement anciennes mais fonctionnelles peut permettre d’avancer progressivement. À l’inverse, lorsque plusieurs postes importants doivent être traités en même temps, le budget mais aussi la durée et la complexité du chantier peuvent rapidement changer la nature du projet.

Il faut également regarder ce qui a déjà été fait. Une maison ancienne n’est pas nécessairement une maison à rénover entièrement. Une toiture récente, une installation de chauffage récente, des fenêtres remplacées ou une isolation améliorée peuvent au contraire réduire considérablement les travaux à envisager.

L’objectif lors d’une visite n’est donc pas de compter les éléments que l’on aimerait changer, mais de distinguer ce qui doit être fait, ce qui serait souhaitable et ce qui relève simplement des goûts personnels.

C’est probablement le point le plus important lorsqu’on compare une maison avec travaux à une maison prête à vivre.

Une maison affichée 100 000 € moins cher qu’une autre n’est pas nécessairement moins chère une fois le projet terminé. Il faut raisonner en coût global.

Le calcul de départ peut être aussi simple que :

Prix d’achat + frais liés à l’acquisition + budget travaux + marge de sécurité = coût réel du projet.

À cela peuvent s’ajouter l’aménagement, le déménagement, certains équipements ou encore des dépenses nécessaires dès la première année. L’ANIL recommande d’ailleurs d’intégrer au budget global les frais annexes liés à l’acquisition et les dépenses nécessaires au fonctionnement du nouveau logement.

Mais il ne faut surtout pas se contenter d’une estimation faite rapidement à partir de quelques idées de prix trouvées sur Internet.

Si vous envisagez de refaire une cuisine, par exemple, le budget ne correspond pas uniquement au prix des meubles. Il peut également inclure les électroménagers, les éventuels travaux de plomberie ou d’électricité, les revêtements, la peinture, la dépose de l’ancienne cuisine et la pose.

Même logique pour une salle de bains ou une rénovation énergétique : derrière un poste apparemment simple peuvent se cacher plusieurs interventions.

Et surtout, un chantier réserve parfois des surprises. Dans une maison ancienne, l’ouverture d’une cloison, la dépose d’un revêtement ou la rénovation d’une pièce peuvent révéler des travaux supplémentaires. C’est pourquoi un budget travaux doit être construit avec prudence et, lorsque le projet est important, avec l’aide de professionnels.

Le bon réflexe consiste donc à chiffrer les travaux avant de considérer que l’écart de prix entre deux maisons représente une économie.

Le budget n’est pas le seul élément à prendre en compte.

Rénover une maison demande du temps, des décisions, des rendez-vous, des devis, des arbitrages et parfois plusieurs mois de suivi. Pour certains acquéreurs, c’est une partie intéressante du projet. Pour d’autres, cela peut rapidement devenir une contrainte.

Imaginez une famille qui souhaite déménager rapidement avec deux enfants. Une maison nécessitant six mois de travaux importants ne représente pas le même projet qu’une maison dans laquelle il est possible d’emménager dès la signature.

À l’inverse, un couple qui souhaite rester plusieurs années dans son futur logement et qui a envie de concevoir les espaces selon ses besoins pourra être beaucoup plus à l’aise avec un chantier progressif.

Il faut également réfléchir à la manière dont les travaux seront réalisés.

Allez-vous occuper la maison pendant le chantier ?
Avez-vous du temps pour suivre les entreprises ?
Disposez-vous d’une solution temporaire si certaines pièces deviennent inutilisables ?
Avez-vous besoin que la maison soit immédiatement fonctionnelle ?

Ces questions peuvent sembler secondaires au moment de la visite. Elles ne le sont pas.

L’achat d’une maison engage souvent plusieurs années de vie quotidienne. Le bon projet est donc aussi celui que l’on est réellement capable de mener.

À l’inverse, l’absence de travaux importants ne doit pas être considérée comme un critère suffisant pour choisir un bien.

Une maison peut être parfaitement entretenue, décorée avec goût et immédiatement habitable, tout en présentant d’autres limites.

La distribution peut ne pas correspondre aux besoins de la famille. Une chambre peut être trop petite pour devenir une chambre d’enfant à long terme. Le bureau peut être éloigné des espaces de vie. Le terrain peut être difficile à aménager. Le stationnement peut être insuffisant. Ou encore, la maison peut être située plus loin des écoles, des commerces ou des transports.

Il faut donc éviter de comparer uniquement l’état intérieur des deux maisons.

Prenons un exemple simple : une première maison est vendue 1 000 000 € et ne nécessite aucun travaux. Elle possède cependant trois chambres et un petit jardin. Une seconde est proposée au même prix, mais nécessite 80 000 € de rénovation. Elle dispose de quatre chambres, d’un terrain plus grand et d’une distribution qui correspond davantage à la famille.

La première semble immédiatement plus simple. Mais la seconde peut répondre beaucoup mieux au projet sur le long terme.

Pour comparer deux maisons, il peut être utile de classer les caractéristiques en trois catégories.

Ce que l’on peut facilement modifier

Ce sont principalement les éléments esthétiques : peinture, décoration, certains sols, luminaires, mobilier ou aménagements intérieurs.

Ils peuvent changer fortement l’apparence d’une maison sans remettre en cause son fonctionnement général.

Ce que l’on peut modifier, mais avec un budget et des contraintes

Il s’agit notamment de la cuisine, des salles de bains, de certaines distributions intérieures, des menuiseries, de l’isolation ou de certains systèmes techniques.

Ces travaux peuvent transformer considérablement une maison, mais ils doivent être étudiés et chiffrés avant l’achat.

Ce que l’on ne peut pratiquement pas modifier

C’est ici que se trouvent souvent les critères les plus importants : l’adresse, l’environnement immédiat, la configuration générale du terrain, certaines nuisances, la proximité des transports, des écoles ou des commerces.

L’ANIL recommande notamment, lors de l’achat d’un logement existant, de se renseigner sur l’environnement du bien, les éventuels projets du quartier et les contraintes d’urbanisme pouvant limiter les possibilités d’évolution de la maison.

Cette distinction permet de relativiser certains défauts.

Une décoration qui ne vous plaît pas peut être changée. Une cuisine vieillissante peut être remplacée. Mais une maison située dans un environnement qui ne correspond pas à votre quotidien sera beaucoup plus difficile à transformer.

Il n’existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend surtout de la différence entre le projet que vous imaginez et celui que vous êtes réellement prêt à mener.

Une maison avec travaux peut permettre de bénéficier d’un emplacement recherché, de beaux volumes ou d’un terrain intéressant, tout en créant progressivement un intérieur qui correspond à vos goûts. Mais elle suppose d’avoir anticipé le budget, le calendrier et les contraintes du chantier.

Une maison prête à vivre permet quant à elle de s’installer rapidement et de limiter les incertitudes liées aux travaux. Elle peut cependant nécessiter davantage de concessions sur certains critères qui, eux, ne pourront pas être modifiés.

Au moment de comparer deux biens, le plus important est donc de ne pas opposer simplement « travaux » et « aucun travaux ». Il faut regarder l’ensemble du projet : ce que coûte réellement chaque maison, ce qu’elle permet de transformer, ce qu’elle ne permettra jamais de changer et surtout, dans laquelle vous vous projetez réellement sur le long terme.

Le meilleur compromis n’est pas forcément la maison qui demande le moins de travaux. C’est celle dont les contraintes, le coût et le potentiel correspondent le mieux à votre projet de vie.